Многие клиенты имеют ложные ожидания того, что их пограничный инспектор может достичь для них. Эти ожидания возникают из-за недостатка знаний, что неудивительно, учитывая, что очень немногие землевладельцы и домовладельцы имеют какое-либо образование в области земельного права.
Межевание по ссылке.
Многие землевладельцы считают, что должно существовать какое-то поддерживаемое правительством ведомство, которое уполномочено объявлять, где именно должна находиться граница собственности. Вскоре они обнаруживают, что Land Registry — это не то агентство.
Затем они обращаются к геодезисту, который дает советы по пограничным спорам, ожидая, что геодезист напишет соседнему землевладельцу, чтобы сообщить этому соседу, где находится граница, и что должен сделать этот сосед, чтобы исправить положение.
К сожалению, ваш инспектор не зарегистрирован правительством, не имеет королевского ордера, не имеет полномочий на арест и не имеет права сообщать соседу, что правильно и что плохо в отношении границ.
Письмо от вашего топографа не впечатлит соседа так же, как и письмо вашего адвоката. Ваш сосед не будет делать то, что просит ваш инспектор. Вопрос не будет решен.
2. Понимание структуры, окружающей границы
2.а Кто создает и описывает границы?
Нет государственного органа, ответственного за решение, где должны быть границы собственности.
Граница создается, когда землевладелец делит свою землю, чтобы продать отделенную ее часть. У продавца нет юридических требований консультироваться с государственным учреждением при принятии решения о том, на какую линию делить его или ее землю до продажи ее части, и, действительно, нет государственного учреждения, к которому можно было бы обратиться за таким советом.
Землевладелец, или его агент, такой как его адвокат по передаче, обычно отвечает за описание границы. Это описание границ содержится в документе, сопровождающем первую продажу земли. Для незарегистрированной земли это будет средство передвижения; если родительский земельный участок уже был зарегистрирован до его разделения, то акт будет «передачей части». Описание обычно принимает форму слов в «пункте о посылках» и сопровождающего плана.
2.b. Роль земельной книги
К сожалению, план действий, который сопровождает разделение земли продавца, почти всегда недостаточно точен, чтобы обеспечить точное определение положения границы, и может основываться на устаревшей информации о том, что находится на месте. Слова в пункте о посылках в документе всегда пренебрегают упоминанием того, как граница физически обозначена на земле. Эти два факта делают неоднозначными почти все описания границ.
Земельный кадастр был создан в 1862 году в соответствии с Законом о земельном реестре 1862 года. Этот закон называется «Актом, облегчающим подтверждение права собственности на недвижимое имущество и его передачу». Его полномочия были первоначально ограничены Англией, но позже были расширены, чтобы включить Уэльс.
Раздел 10 Закона 1862 г. устанавливает, что «Идентификация земель с участками или описаниями, содержащимися в Титульных актах, должна быть полностью установлена, и Регистратор должен иметь полномочия по таким запросам, которые он сочтет целесообразными для установления точности Точности Описание и количество и границы земель « . Раздел 17 признал, что описания границ потенциально могут быть двусмысленными, и установил, что «Если при составлении или последующем продолжении такой записи о праве собственности, как указано выше, возникает любой Вопрос относительно истинной конструкции или юридической действительности или Последствия какого-либо Соглашения, Инструмент, или Воля, или в отношении Лица, имеющего право, или Объем или Характер Имущества, Право или Интерес, Полномочия или Полномочия любого Лица или Класса Людей, или Способ, в котором любая Запись должна быть сделана в Записи о праве собственности, или любое сомнительное или неопределенное Право или Интерес, заявленные или рассмотренные Регистратором, это уполномочивает Секретаря или любую заинтересованную Сторону передать это судье Канцелярии Канцелярии « .
Дело в том, что большинство заявок на регистрацию необходимо было направить в канцелярию Канцелярии для принятия решения об истинном положении границы. Заявки на регистрацию встретились с трудностями, задержками и расходами. Регистрация земли получала дурную славу.
Закон о передаче земли 1875 года стремился избежать передачи каждой заявки на регистрацию в суд, предоставляя Секретарю полномочия заслушивать возражения. Это также избавило от необходимости определять границы с точностью до дюйма, эффективно изобретая «общие границы», которые в настоящее время портят систему.
Закон о передаче земли 1897 года ввел обязательную регистрацию прав собственности, и все же в 2019 году остается значительное меньшинство незарегистрированных земель.
Закон также предписывает, что «карта съемки боеприпасов, в наиболее крупном опубликованном масштабе, должна быть основой всех зарегистрированных описаний земли» . Это любопытное событие, учитывая, что Закон 1841 г. об артиллерийском обследовании не позволяет картам артиллерийского осмотра отображать границы собственности и никак не влияет на чьи-либо законные интересы в земле. Кроме того, карты Съемки артиллерии недостаточно точны, чтобы показать точное положение физических объектов, представленных линиями на этих картах.
3. Граничные споры неизбежны
Большое количество описаний границ, обнаруженных в документах (средства транспортировки и передачи части), основаны на картах съемки артиллерийского оружия. Эти карты предлагают неопределенное положение для физических объектов, показанных на картах, а документы не содержат доказательств связи между границей собственности и физическими объектами, показанными на карте.
Земельный кадастр опирается, в качестве основы для своих описаний размеров зарегистрированной земли, на карты Картографического управления, которые по закону не показывают границ собственности. Хуже всего то, что те же самые карты Съемки артиллерии не достаточно точны, чтобы точно показать положение физических объектов, которые они изображают. Другими словами, Земельный кадастр не знает точно, где должна быть найдена какая-либо граница зарегистрированной земли.
В случае многих свойств, как только название было зарегистрировано, исходные документы уничтожаются. В этих случаях единственным доступным описанием границ является «общая граница» Земельной книги.
Можно с уверенностью сказать, что ни один продавец не предлагает адекватного описания земельного участка, который покупает покупатель, и никакое перемещение или какая-либо передача части не гарантируют положения границ продаваемого земельного участка.
Предыдущие четыре абзаца не являются описанием типовой системы регистрации земли. В предыдущих четырех параграфах описывается среда, в которой неизбежно процветают пограничные споры.
4. Что реально может сделать для вас ваш пограничный инспектор?
4а. Судебная поддержка
Традиционно роль инспектора в пограничных спорах заключается в оказании помощи суду путем интерпретации на точном плане положения «границы титульного листа бумаги» (границы, описанной в документе, который разделил землю продавца), и в поддержке этой интерпретации с экспертом. отчет и устные доказательства, представленные в суде.
Ведущие пограничные инспекторы могут предложить раннюю нейтральную оценку технических вопросов в пограничном споре (требуется адвокат для ранней нейтральной оценки юридических аргументов). Цель ранней нейтральной оценки состоит в том, чтобы побудить стороны совместно назначить оценку, чтобы спор начался на равных условиях для обмена знаниями и беспристрастной оценки фактических доказательств (или юридических аргументов, если оценка проводится адвокатом). может иметь вес и влиять на судью. Оценка также предложит подходящий альтернативный метод разрешения спора для разрешения спора в суде.
4.b. Альтернативные методы разрешения споров
Ваш пограничный инспектор может помочь в разрешении пограничного спора одним из следующих способов.
Некоторые геодезисты прошли подготовку в качестве арбитров, которых попросят принять решение о том, где находится граница. Процесс может рассматриваться как кабинетное упражнение или неофициальное слушание перед арбитром.
Некоторые геодезисты прошли подготовку в качестве посредников, которые будут содействовать переговорам между сторонами, в которых все спорные вопросы обсуждаются и решаются путем переговоров. Это может привести либо к уточнению точного положения границы, либо к перемещению положения границы для достижения урегулирования спора. В последнем случае посредник примет меры, необходимые для решения проблемы перемещения границы.
Некоторые геодезисты предлагают экспертное определение , в котором стороны в споре соглашаются оставить юридически обязывающее решение относительно истинного положения границы назначенному ими эксперту.
Все вышеупомянутые альтернативные методы разрешения споров полагаются на то, что стороны договариваются друг с другом, что они будут подчиняться определенному методу. Этим они отличаются от судебных разбирательств, которые обычно инициируются односторонними действиями одной из сторон.
4.C. Мировое соглашение
Судебный процесс имеет репутацию чрезмерно горького, дорогостоящего и требующего много времени. ADR (альтернативное разрешение споров), несомненно, значительно быстрее, чем судебные разбирательства, с соответствующим сокращением расходов и времени, затрачиваемых на спор.
Отсюда следует, что полюбовное урегулирование пограничного спора является гораздо более предпочтительным. Это может быть достигнуто только в том случае, если обе стороны готовы взаимодействовать друг с другом, не прибегая к враждебности, и если обе стороны желают получить дружеский и беспристрастный совет от опытного эксперта по рассматриваемым вопросам.